Cuando vendes un piso, la cifra del anuncio no es la cifra que llega a tu cuenta. Entre ambas hay comisiones, impuestos y algunos trámites con coste, y hacer ese cálculo antes de fijar el precio evita la sorpresa de un neto bastante menor de lo imaginado. Vamos partida por partida.
1. Los gastos directos de la venta
Son los que pagas por vender: los honorarios de la agencia si trabajas con una, según lo pactado en el encargo, y dos documentos con coste que hoy son imprescindibles para vender con normalidad en Cataluña: la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética, si los tienes caducados o nunca los tramitaste. Si tu piso aún tiene una hipoteca inscrita aunque esté pagada, suma la cancelación registral: notaría, Registro y, en su caso, gestoría. Conviene tenerlas contadas.
2. Los dos impuestos: plusvalía municipal e IRPF
Ya contamos en detalle cómo funcionan los dos impuestos de la venta, así que aquí va lo esencial para el cálculo del neto. La plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento por el aumento del valor del suelo y depende del municipio y de los años de tenencia. El IRPF grava la ganancia (lo que cobras menos lo que te costó, con sus ajustes) por tramos: cuanto mayor es la ganancia, mayor es el tipo que se aplica a cada tramo; con la escala vigente desde enero de 2025, los tipos conjuntos (estatales más autonómicos) van del 19 % al 30 %. Si no hay ganancia, no hay IRPF.
3. Un ejemplo orientativo de tesorería
Imagina un piso que se vende en 200.000 euros. Del precio se van descontando las partidas una a una: los gastos de la venta (una comisión de agencia del 3 %, es decir, 6.000 euros en total, IVA incluido, y unos 500 euros entre cédula de habitabilidad y certificado energético), la plusvalía municipal -pongamos 3.000 euros, a título de ejemplo- y el IRPF sobre la ganancia. Para este ejemplo usamos una cuota de IRPF hipotética de 13.000 euros, expresamente sin calcularla: la cuota real depende de lo que costó el piso, de los gastos e impuestos de la compra y de la venta que sean deducibles, de las mejoras con factura y de las exenciones de cada caso, y eso hay que calcularlo con la documentación delante.
Con esas cifras, del precio de venta quedarían en torno a 177.500 euros. Y una precisión que se olvida a menudo: si sobre el piso aún queda hipoteca, el capital pendiente -pongamos 40.000 euros- se devuelve al banco con la venta, de modo que el dinero realmente disponible sería de unos 137.500 euros. Devolver el préstamo no es lo mismo que la cancelación registral: lo primero es entregar al banco lo que queda por pagar; lo segundo es el trámite ante notario y Registro, con su pequeño coste, para que la carga desaparezca de la finca una vez pagada.
4. Haz el cálculo antes de fijar el precio
El neto es la cifra que de verdad importa para decidir. Hacer el cálculo al principio, con la documentación delante, permite fijar un precio de salida coherente y negociar sabiendo hasta dónde puedes llegar.
5. Lista completa de partidas para tu cálculo
Para que no se te escape nada, esta es la lista completa de partidas que pueden restar del precio de venta. No todas se aplican a todos los casos, pero conviene revisarlas una a una:
- Honorarios de la agencia, si vendes con profesional.
- Cédula de habitabilidad y certificado energético, si toca tramitarlos o renovarlos.
- Nota simple registral, para comprobar cargas antes de vender.
- Certificado de deuda con la comunidad de propietarios, que puede pedirse en la firma: comprueba si en tu caso es exigible.
- IBI del año en curso y cualquier recibo o derrama pendiente.
- Cancelación registral de la hipoteca, si el piso aún tiene una carga inscrita aunque esté pagada.
- Comisión por amortización anticipada del préstamo, solo si tu contrato la prevé: en los préstamos sujetos a la Ley 5/2019 tiene límites legales que dependen del tipo de interés y del tiempo transcurrido (art. 23). Pregunta a tu banco la cifra exacta.
- Plusvalía municipal, un impuesto que conviene comprobar según tu operación y sus posibles exenciones.
- IRPF por la ganancia patrimonial, otro impuesto que conviene comprobar según tu operación y sus posibles exenciones.
- Gastos de puesta a punto que hayas asumido para vender mejor: limpieza a fondo, pequeñas reparaciones o pintura.
Tenemos una guía específica que publicamos en unos días sobre el valor de referencia de Catastro: qué es y cuándo te conviene comprobarlo.
Si quieres saber cuánto te quedaría neto por la venta de tu piso, contacta con VENDOPOR para comentar tu caso, sin compromiso: llámanos al 607 33 83 37 o escríbenos a oficina@vendopor.com.
Este artículo recoge información general contrastada a fecha de noviembre de 2026; los tipos y las reglas pueden cambiar y cada caso tiene sus particularidades.