Comprar una vivienda es un proceso complejo que depende de numerosos factores. Uno de los aspectos más críticos es qué hacer si el vendedor decide desistir de la compraventa. A veces, los acuerdos de compraventa no llegan a materializarse a pesar de que todo parecía ir viento en popa. Los motivos pueden ser muy diversos, por lo que elegir un contrato de arras que beneficie a ambas partes es esencial. Además, es crucial reflejar por escrito cómo proceder en estos casos para evitar conflictos futuros.
En este artículo, desde VENDOPOR Inmobiliarias, aclaramos qué ocurre en caso de incumplimiento de contrato de arras por parte del vendedor y cómo proceder si decide echarse atrás en la operación de compraventa. ¡Atento!
¿Qué es un Contrato de Arras y por Qué es Importante?
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de una vivienda donde el comprador y el vendedor pactan la reserva del inmueble mediante el entrega de una cantidad de dinero a modo de señal. Esta cantidad suele oscilar entre el 10% y el 20% del valor total de la vivienda.
Tipos de Contrato de Arras
Existen tres tipos de contratos de arras, clasificados según la intención de las partes:
- Arras Penales
- Arras Confirmatorias
- Arras Penitenciales
A continuación, detallamos qué ocurre en cada caso si hay un incumplimiento por parte del vendedor o del comprador.
1. Arras Penales
El contrato de arras penales tiene como objetivo garantizar la compra del inmueble. Si una de las partes no cumple con el contrato, se deben pagar compensaciones económicas. Además, la parte perjudicada puede exigir que se cumpla el contrato y solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
Características:
- No es común debido a su rigidez.
- Obliga a no desistir de la operación.
- Permite exigir la venta si alguna de las partes se retracta.
2. Arras Confirmatorias
El contrato de arras confirmatorias también implica que no se puede desistir de la operación. En caso de incumplimiento, cualquiera de las partes puede llevar al otro a juicio para que se cumpla lo acordado.
Características:
- No es muy común.
- Exige cumplimiento estricto del contrato.
- Permite acciones legales para forzar la compraventa.
3. Arras Penitenciales
Las arras penitenciales son las más comunes y ofrecen mayor flexibilidad, ya que permiten que cualquiera de las partes pueda desistir de la operación.
Consecuencias del Desistimiento:
- Si el comprador se retracta: Pierde el dinero abonado en concepto de arras.
- Si el vendedor se retracta: Debe devolver al comprador el doble de lo acordado. Por ejemplo, si las arras fueron de 10.000 euros, el vendedor deberá devolver 20.000 euros.
Características:
- Más flexibles y adaptables a diferentes situaciones.
- Fáciles de negociar en caso de cambios inesperados.
¿Qué Hacer si el Vendedor se Echa para Atrás en la Compraventa?
Si el vendedor decide desistir del contrato y no formalizar la compraventa, y se ha firmado un contrato de arras, el comprador tiene varias opciones:
1. Exigir el Cumplimiento del Contrato Amistosamente
Lo ideal es resolver la situación de manera amistosa:
- Comunicación directa: Hablar con el vendedor para entender sus razones y buscar una solución conjunta.
- Negociación: Proponer alternativas que beneficien a ambas partes.
2. Requerimiento Formal de Cesación
Si la negociación amistosa no funciona, el siguiente paso es presentar un requerimiento formal:
- Requerimiento de cesación inmediata: El presidente de la comunidad puede enviar un burofax solicitando al vendedor que detenga la actividad molesta.
- Decisión de la junta de vecinos: Si el presidente no está de acuerdo, la junta puede decidir con mayoría simple enviar el requerimiento.
3. Acudir a las Autoridades Competentes
En casos de incumplimiento grave, se puede recurrir a:
- Policía o Guardia Civil: Para actividades ilegales o peligrosas.
- Ayuntamiento: Para solicitar mediación o reportar comportamientos incívicos.
- Demandas Civiles o Penales: Como último recurso, con asesoramiento legal.
¿Cómo Reclamar el Incumplimiento del Contrato de Arras?
De acuerdo con el Artículo 1454 del Código Civil, el vendedor que decide retractarse de lo acordado debe pagar el doble de lo pactado en concepto de arras. Si la reclamación amistosa no tiene éxito, el comprador puede iniciar el trámite legal para reclamar su indemnización.
Pasos para Reclamar:
- Instar al vendedor a acudir a la notaría: Resolver el acuerdo de manera formal.
- Resolver el contrato ante notario: Reclamar la penalización judicialmente, lo que incluye la devolución de las cantidades adelantadas y la posibilidad de solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
Consejo: Es aconsejable contar con asesoramiento legal para navegar este proceso de manera efectiva.
¿Qué Pasa con el Gasto de la Tasación que Pagó el Comprador?
La tasación de la casa es un gasto que generalmente asume el comprador. En caso de incumplimiento del contrato de arras, la devolución de este gasto dependerá de lo pactado en el contrato.
Casos en los que se Puede Exigir la Devolución:
- Cláusula en el contrato: Si el contrato de arras incluye una cláusula que especifica la devolución de los gastos de tasación en caso de desistimiento.
- Negociación amistosa: Llegar a un acuerdo con el vendedor para la devolución de estos gastos.
Consejo: Revisa detenidamente el contrato de arras para conocer tus derechos y obligaciones respecto a los gastos de tasación.
Consejos para Evitar Conflictos en la Compraventa de Viviendas
- Elegir el Contrato de Arras Adecuado:
- Evalúa cuál de los tres tipos de arras se adapta mejor a tus necesidades y garantiza tus derechos.
- Cláusulas Claras y Detalladas:
- Asegúrate de que el contrato incluye todas las condiciones y procedimientos en caso de incumplimiento.
- Asesoramiento Legal:
- Consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario antes de firmar cualquier contrato.
- Documentación Completa:
- Mantén todos los documentos y comunicaciones relacionadas con la compraventa organizados y accesibles.
- Transparencia y Comunicación:
- Mantén una comunicación abierta y transparente con el vendedor para resolver posibles malentendidos antes de que se conviertan en conflictos.
Conclusión
El contrato de arras es una herramienta fundamental en el proceso de compraventa de una vivienda, ya que protege los intereses tanto del comprador como del vendedor. Sin embargo, es crucial entender sus implicaciones y saber cómo actuar en caso de incumplimiento. En VENDOPOR Inmobiliarias, nos comprometemos a ofrecer un servicio transparente y profesional, garantizando la satisfacción de nuestros clientes en cada etapa de la compraventa.
¿Te enfrentas a un problema con un contrato de arras? ¡Contáctanos al 607 338 337 y nuestros expertos te guiarán para resolver cualquier conflicto de manera efectiva y legal.
