Analizamos en profundidad qué establecen el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal al respecto.
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9, establece que todas aquellas personas que tengan una vivienda en propiedad en España están obligadas a pagar una serie de gastos comunitarios para el correcto mantenimiento y funcionamiento de los elementos y servicios comunes.
Sin embargo, no todos los propietarios cumplen con su deber y, o bien no pagan estos gastos o bien lo hacen tarde, lo que genera deudas en la comunidad de propietarios, perjudicando a todos los vecinos. Dado que se trata de una cuestión importante que afecta a muchas comunidades de propietarios en nuestro país, desde VENDOPOR Inmobiliarias queremos analizar en profundidad si estas deudas prescriben y, en caso afirmativo, cuándo lo hacen.
¿Cuándo se considera que un propietario tiene deudas con la comunidad de propietarios?
El artículo 9 de la LPH no sólo obliga a los propietarios a pagar los gastos de la comunidad, sino que estipula que deben hacerlo dentro del periodo establecido en cada caso (mensual, trimestral, bimensual, anual…) y en base a la cuota de participación del inmueble que tienen en propiedad. Cuando uno o varios propietarios dejan de pagar es cuando se producen las deudas en la comunidad.
De hecho, se considera que un vecino es moroso desde el primer mes en el que deja de pagar la cuota de la comunidad o no abona el importe establecido en una derrama o gasto extraordinario aprobado en junta de propietarios. Así, si una determinada vivienda tiene deudas en la comunidad, su propietario ha incumplido con la normativa y, en consecuencia, podría enfrentarse a multas y sanciones.
¿Cómo podemos saber si hay deudas en una comunidad de propietarios?
Existe un documento que permite saber si en una determinada comunidad existen impagos: el certificado de deudas. Esta certificación detalla la situación económica de la comunidad y de cada propietario en concreto con respecto a los pagos pendientes para con ésta.
El presidente de la comunidad será el encargado de facilitarlo a quien lo precise o, en su defecto, el secretario o el administrador de fincas. Suele tardar unos siete días, como máximo, en redactarse, y como norma general se pide cuando se lleva a cabo la compraventa de una vivienda que tiene deudas en la comunidad.
En el caso de no estar al corriente de pago, en dicho certificado constará a cuánto ascienden las deudas pendientes del año en curso y de los tres años anteriores, así como su procedencia y la fecha en la que deberían haber sido abonadas.
¿Prescriben las deudas en una comunidad de propietarios?
Según recoge el artículo 1966 del Código Civil, desde el año 2015 el plazo de prescripción para reclamar los gastos comunes en una comunidad de propietarios es de 5 años desde el momento en el que se incumple con la normativa. Antes de 2015, cuando se reformó el Código Civil, el periodo para poder reclamar era de hasta 15 años.
“Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan”, establece el Código Civil.
Por lo tanto, la comunidad de propietarios puede reclamar todas las cuotas que cualquier propietario tenga pendientes de pagar, pero deberá tener presente que deberá hacerlo en el plazo establecido en el Código Civil, que es de 5 años. Además, deberá tener en cuenta que el plazo de prescripción se puede interrumpir con cada requerimiento; es decir, cada vez que se genere una nueva deuda.
En cualquier caso, lo recomendable es reclamar todas las deudas cuanto antes, dado que si pasan los 5 años habrán prescrito. Además, para que la reclamación sea oficial, deberá hacerse mediante burofax u otra comunicación por escrito fehaciente, como una carta certificada.
Cuando la comunidad haya notificado al deudor los gastos pendientes, deberá esperar a que éste se posicione. En caso de que abone el importe que debía, y los posibles intereses por atraso, el caso quedará resuelto.
Si, por el contrario, se opone a pagar, la comunidad de propietarios deberá interponer una demanda y esperar a ir a juicio mediante un procedimiento monitorio. Mientras tanto, puede solicitar el embargo preventivo de sus bienes.
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Este artículo pretende ser una guía útil y práctica para aquellos propietarios y administradores de fincas que desean entender mejor sus derechos y obligaciones en lo que respecta a la prescripción de deudas en una comunidad de propietarios. Para más información y asesoramiento personalizado, no dudes en contactar con nuestros expertos.
