Las terrazas se han vuelto un elemento muy codiciado en las viviendas, especialmente tras la pandemia de Covid-19. Sin embargo, su uso dentro de un edificio residencial no siempre está claro ni se realiza de manera adecuada.
El artículo 396 del Código Civil establece que las terrazas son consideradas elementos comunes del edificio debido a su configuración especial y a formar parte de su envolvente, aunque en ocasiones las escrituras de propiedad pueden asignar la titularidad privativa de estos espacios. Esta situación suele generar confusión entre los vecinos de una comunidad de propietarios, quienes no comprenden por qué la comunidad debe asumir los costos de los daños en una terraza que solo disfruta un vecino.
Según los expertos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), para determinar quién debe hacerse cargo de los costos de mantenimiento o de los daños que pueda sufrir una terraza, es necesario acudir a lo que establecen las leyes. Por lo tanto, es importante analizar los diferentes elementos que componen una terraza y su consideración jurídica para comprender dónde recae esa responsabilidad.
Si examinamos una terraza, encontraremos varios elementos clave:
- La Fachada: Es considerada un elemento común del edificio, por lo que la comunidad debe asumir la responsabilidad de cualquier daño que afecte a la misma.
- La Barandilla Perimetral: Cumple una función de seguridad y también se considera un elemento común. Por lo tanto, la comunidad es responsable de su mantenimiento y de reparar cualquier daño.
- El Techo: Es el forjado del edificio y, como elemento estructural, también es común. Por lo tanto, la responsabilidad de su conservación recae en la comunidad.
- La Impermeabilización: Es esencial para garantizar la habitabilidad del edificio y también se considera un elemento común. Por lo tanto, su mantenimiento es responsabilidad de la comunidad.
Entonces, ¿cuáles son las obligaciones del propietario que tiene acceso exclusivo a la terraza? Principalmente, se centran en el solado. Tanto si la terraza es de propiedad privada como si es un elemento común de uso exclusivo, las obligaciones del propietario son similares. En el caso de ser propietario, puede cambiar el tipo de suelo siempre que no afecte a la impermeabilización o al forjado inferior, mientras que el usufructuario requiere autorización previa de la comunidad para realizar cambios.
Las obligaciones del propietario con acceso exclusivo incluyen:
- Conservar en buen estado el revestimiento exterior.
- Reparar y mantener los zócalos perimetrales.
- Realizar la limpieza frecuente de los sumideros.
Cuando se producen daños en la terraza, es crucial identificar la ubicación y la causa de la avería para determinar quién es responsable y exigir la reparación correspondiente. Si los daños fueron causados por falta de mantenimiento, uso inadecuado o ejecución incorrecta de obras realizadas por el propietario, este será responsable de cubrir los costos de reparación.
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