Conocer las 7 claves que guían a los tasadores inmobiliarios y que influyen en la valoración de una vivienda es esencial para establecer un precio realista cuando llega el momento de poner tu casa en el mercado. Un precio ajustado a la realidad del mercado garantiza que atraerás a compradores genuinos, mientras que la sobrevaloración de una vivienda puede llevarla a languidecer durante meses. ¿Por qué no todos los metros cuadrados de tu hogar tienen el mismo valor? Vamos a explorar los factores de tasación que más impactan en esta evaluación.
¿Por qué realizar una tasación de tu casa o propiedad?
La tasación de una vivienda te proporciona un valor real de tu inmueble basado en el criterio de un tasador profesional. Esta información es crucial para todas las partes involucradas: para el vendedor, es una guía objetiva para tomar decisiones sobre el precio de venta y la estrategia de comercialización; para el comprador, es una garantía de que la negociación se basa en datos de mercado. Es altamente recomendable contar con esta información antes de poner tu vivienda en venta, ya que el precio de salida adecuado tiene un impacto directo en la rapidez para cerrar la operación. En la búsqueda de un nuevo hogar, se dice que nadie conoce el mercado como el comprador, por lo que fijar precios muy por encima del valor del mercado rara vez funciona.
Pero la tasación no se trata solo de determinar el precio. También certifica la legalidad de tu vivienda, su superficie habitable y el estado del edificio, brindando transparencia a la operación y evitando malentendidos entre las partes. Para ello, el propietario debe acreditar su titularidad y cualquier cargas pendientes sobre el inmueble, como hipotecas.
¿Quién realiza la tasación de una casa o vivienda?
Por lo general, los tasadores son arquitectos o arquitectos técnicos, y esta actividad está regulada y supervisada por el Banco de España. Esto significa que solo las tasaciones realizadas por profesionales autorizados por este organismo son aceptadas en procesos de financiación bancaria. Esto es esencial, ya que, en ocasiones, se utilizan los servicios de agentes inmobiliarios (API) para tasaciones. Si bien esta práctica no suele ser problemática, hay que tener en cuenta que solo están autorizados para préstamos hipotecarios entre particulares. Si necesitas financiación bancaria, deberás contar con los servicios de un tasador certificado por el Banco de España.
En cuanto al costo, es difícil predecirlo en un mercado tan diverso. Para una vivienda promedio de 70 a 120 metros cuadrados, una estimación orientativa podría ser de 300 a 700 euros. Desconfía de quienes ofrecen este servicio de forma completamente gratuita fuera del contexto de asesoramiento comercial inmobiliario.
Factores que Influyen en el Precio de una Casa o Vivienda
- Ubicación: El valor de una vivienda puede variar considerablemente según el barrio o incluso la calle en la que se encuentra. La tasación se basa en el precio de propiedades similares en la zona, por lo que conocer las transacciones recientes en compraventas es crucial. Las comunicaciones, servicios comerciales, culturales, deportivos, la cercanía a escuelas y centros de salud también influyen en la valoración. Por lo general, una vivienda en un barrio de Barcelona en crecimiento tiende a tener un valor más bajo que una en un barrio consolidado como Eixample o en una calle de ocio nocturno en comparación con una más residencial.
- Estado de Conservación: Este factor es el que más influye en el precio general por ubicación y superficie. Una renovación reciente en los últimos cinco años agrega valor, mientras que una vivienda no renovada lo resta al estar para reformar o actualizar.
- Distribución Interna: No todos los metros cuadrados tienen el mismo valor. Una vivienda con un pasillo largo que no se puede reformar fácilmente puede tener una tasación menor que una con una superficie menor pero mejor distribuida y aprovechada.
- Calidad de los Materiales: La calidad de los materiales también influye en la tasación, aunque este factor suele ser más subjetivo. Por ejemplo, unas ventanas de madera pueden representar comodidad para un comprador y un problema de mantenimiento para otro.
- Estado del Edificio: Muchas veces, los vendedores no prestan tanta atención a este factor como lo hacen los compradores que visitan la vivienda. El tasador evaluará si el edificio ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), si está protegido por alguna regulación pública o patrimonio arquitectónico, su estado de conservación y renovación, y el tipo de fachada. La falta de conservación o la próxima aprobación de derramas de la comunidad para restaurar el edificio pueden restar valor.
- Ascensor o No: La presencia de un ascensor o la falta del mismo es un factor determinante en el precio. Algunas fuentes del sector estiman que una vivienda sin ascensor puede ver su precio reducido hasta un 30%.
- Orientación y Vistas: La orientación y las vistas son factores que a menudo pasan desapercibidos por los vendedores al comparar el precio de sus viviendas con otras cercanas. Una orientación al norte puede reducir el valor, mientras que una orientación al este, oeste o sur puede aumentarlo. El tasador también tendrá en cuenta la calidad de las vistas, lo que significa que los pisos y viviendas a partir de la segunda planta suelen tener un mayor valor debido a las vistas.
- Certificado y Etiqueta de Eficiencia Energética: Desde 2013, es obligatorio tener esta certificación que evalúa la eficiencia energética en una escala de A a G. La etiqueta se otorga en función del ahorro de energía que ofrece el inmueble. Este es un factor que ha ganado importancia debido a su impacto en los costos mensuales de energía y la creciente conciencia sobre la eficiencia energética en las viviendas, pisos y locales comerciales.
Estos son los siete factores que los tasadores y peritos judiciales inmobiliarios tienen en cuenta para valorar tu hogar. La emoción y la objetividad se entrelazan para proporcionarte una valoración precisa que refleja la esencia de tu vivienda.
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