Al comprar una vivienda, es crucial asegurarse de que esté libre de cargas, ya que cualquier deuda u obligación que recaiga sobre el inmueble pasará al nuevo propietario. Si nunca has adquirido una propiedad o no estás familiarizado con este concepto, te explicamos qué son las cargas, cuáles son las más comunes y cómo puedes averiguar si existen en la casa que deseas comprar.
¿Qué son las cargas de una vivienda?
Las cargas de una vivienda son deudas u obligaciones que pesan sobre un inmueble, las cuales se traspasan al comprador en caso de no resolverse antes de la venta. Estas cargas pueden surgir por diversas razones, desde una hipoteca pendiente hasta impagos en la comunidad de propietarios o embargos judiciales.
Principales tipos de cargas
- Préstamos hipotecarios pendientes
Es la carga más habitual. Si el vendedor aún no ha pagado completamente la hipoteca, esta deuda puede traspasarse al comprador, salvo que se cancele con la venta o se subrogue el préstamo. - Embargos judiciales
Ocurren cuando una deuda del propietario lleva a que el inmueble sea embargado judicialmente. Esto es menos común que las hipotecas, pero sigue siendo una carga importante. - Contratos de alquiler
Si la vivienda está alquilada, el comprador deberá respetar el contrato de arrendamiento vigente, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). - Derechos de usufructo y servidumbre
El usufructo otorga a una persona el derecho a usar y disfrutar de la vivienda, sin ser el propietario. Esto significa que, aunque compres la casa, otra persona podría tener derecho a vivir en ella. - Deudas en la comunidad de propietarios
Las cuotas impagadas de la comunidad de vecinos también son una carga que podría recaer sobre el comprador. Es común encontrarse con viviendas que se venden con deudas en la comunidad. - Deudas de suministros
Las facturas impagadas de servicios como agua, electricidad o gas también pueden transferirse al nuevo propietario si no se liquidan antes de la compra. - Impuestos municipales pendientes
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la plusvalía municipal o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) también pueden suponer una carga si no se han pagado.
¿Cómo saber si una vivienda tiene cargas?
Existen varias formas de averiguar si la vivienda que deseas comprar tiene alguna de las cargas mencionadas. Aquí te explicamos cómo hacerlo:
1. Solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad
La nota simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que contiene información clave sobre la vivienda, incluyendo quién es el propietario actual y qué cargas existen sobre ella (hipotecas, embargos, derechos de usufructo, etc.). Puedes solicitarla de manera presencial en el Registro o a través de su página web.
2. Verificar deudas con la comunidad de propietarios
Para comprobar si el propietario está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de vecinos, puedes solicitar un certificado de deuda. Este debe estar firmado por el presidente de la comunidad, el secretario y, si existe, el administrador de fincas. Si hay deudas pendientes, es esencial aclarar quién las pagará antes de formalizar la compraventa.
3. Comprobar deudas de suministros
Para saber si hay facturas de suministros impagadas (agua, electricidad, gas), contacta directamente con las compañías suministradoras. Solicita un informe de deuda o estado de pagos del inmueble. También puedes aprovechar para gestionar el cambio de titularidad de los contratos o realizar una nueva alta, según sea necesario.
4. Consultar sobre impuestos pendientes
Los impuestos municipales, como el IBI o la plusvalía, no siempre aparecen en el Registro de la Propiedad, pero puedes verificar su estado solicitando la información directamente en el ayuntamiento o revisando con el propietario los recibos de los últimos años.
¿Por qué es importante conocer las cargas antes de comprar?
Adquirir una vivienda con cargas sin ser consciente de ello puede llevar a sorpresas desagradables y costos adicionales. Por ello, es fundamental que, antes de firmar el contrato de arras o de compraventa, realices todas las verificaciones necesarias. Así, evitarás problemas legales y financieros que podrían afectarte tras la compra.
Conclusión
Conocer las cargas de una vivienda es uno de los pasos más importantes en el proceso de compraventa. Tomarte el tiempo para solicitar la información pertinente te evitará asumir deudas ajenas y te permitirá tomar decisiones informadas. Recuerda que una buena acción previa es clave para que tu compra sea un éxito y no se convierta en una fuente de problemas.
