Analizamos qué implica un cambio de uso de local comercial a vivienda y si el nuevo inmueble resultante de dicho cambio será considerado de nueva construcción.
Comprar un local para convertirlo en vivienda es una solución cada vez más popular en nuestro país, según un reciente estudio publicado por El Mundo. Esta práctica se intensificó durante la pandemia, cuando muchos locales comerciales cerraron debido a las restricciones impuestas por el Gobierno, y sus propietarios buscaron alternativas viables.
Algunos propietarios optaron por vender sus locales, otros por convertirlos en viviendas, y otros decidieron mantener el local y adaptarlo para poder vivir también en él. En cualquier caso, el cambio de uso de locales comerciales ha aumentado significativamente en los últimos años.
Hoy, desde VENDOPOR Inmobiliarias, queremos aclarar una duda frecuente al comprar o vender este tipo de propiedades: ¿Cuando se cambia el uso de un local comercial a vivienda, se considera ésta de obra nueva o de segunda mano?
¿Qué es el cambio de uso de un local comercial a vivienda?
El uso o la naturaleza de una propiedad define la actividad que se puede desarrollar en ella. Generalmente, se divide en uso residencial y uso comercial (económico, industrial, servicios…). En este caso, hablamos de convertir una propiedad de uso comercial a residencial: pasar de un local a una vivienda.
El uso o la naturaleza de cada propiedad se especifica en el Registro de la Propiedad y está relacionado con el Plan Urbanístico Municipal de la localidad donde se encuentra la propiedad y la adecuación técnica de la obra en cuestión.
Por lo tanto, el cambio de uso de una propiedad implica modificar su naturaleza, en este caso de local comercial a vivienda. El objetivo final es llevar a cabo una actividad distinta a la original. Para ello, se deben realizar una serie de acciones de transformación y adecuación, mediante proyectos de viabilidad y diversos trámites asociados a este cambio.
El ayuntamiento de la localidad a la que pertenece la propiedad es quien concede la licencia de cambio de uso, que debe quedar reflejada en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.
¿Con el cambio de uso de local comercial a vivienda, ésta pasa a ser de obra nueva?
El nuevo inmueble resultante del cambio de uso debe cumplir con los mismos requisitos y condiciones de habitabilidad y seguridad que una vivienda común. Pero, ¿se considerará obra nueva o de segunda mano?
Tendemos a pensar que las viviendas de obra nueva son solo aquellos inmuebles sobre plano, es decir, que aún no han sido construidos, o bien los que se compran directamente a una constructora o promotora y que nunca antes han tenido un propietario. Sin embargo, esto no es del todo cierto, según el Colegio de Registradores.
Existen ciertas modificaciones que permiten que las viviendas sean consideradas de obra nueva sin serlo en sentido estricto, y así constarán en el Registro de la Propiedad. Entre estas modificaciones se incluyen todas aquellas obras de rehabilitación en las que se haya modificado la estructura del edificio o de la propiedad en cuestión. Estas obras, relativamente complejas, deben ser registradas nuevamente a efectos públicos y legales. Entre ellas, encontramos todos los locales comerciales convertidos en vivienda, según el Colegio de Registradores.
¿Qué debemos tener en cuenta si queremos comprar una vivienda que antes era un local comercial?
El principal aspecto a tener en cuenta al comprar una casa que antes era un local comercial es que cumpla con toda la normativa y con todos los requisitos de seguridad y habitabilidad. Esto incluye disponer de la cédula de habitabilidad y estar inscrita en el Registro de la Propiedad como vivienda de primera ocupación.
Respecto al resto, se tratará de una compraventa similar a la de cualquier otra vivienda de obra nueva, con los mismos gastos e impuestos.
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